祖父母から孫、従兄弟同士など親族間で不動産を売買するときは、売買条件や価格の決め方などに注意が必要だと知っていますか？
税務署が親族間売買と捉える範囲や、一般的な売買との違い、適正な価格の決め方などを知っておくと、売買をスムーズに進めやすいでしょう。
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親族同士で不動産を売買する親族間売買とは個人売買の一種ですが、それは遠い遠い親戚まで含めるものなのか、民法と税務署で異なる親族の範囲や親族間売買のメリット・デメリットを解説します。
不動産の親族間売買とは？税務署が認識する範囲
民法では親族の範囲を、自分の血縁に直接連なる血族と結婚によって結ばれた姻族に分けて親族の範囲を定めています。
血族では、自分から見て6世代の範囲を指し、父母や祖父母、曽祖父母、高祖父母とさらにその2世代前の尊属、子や孫の卑属の6親等、兄弟から再従兄弟姉妹までです。
姻族の場合には3親等以内と定められており、配偶者の曽祖父母・甥姪・自分のひ孫の配偶者までの範囲を親族と捉えています。
土地・建物などを親族同士で売買することを親族間売買と呼びますが、税務署は、明確な基準は示されていませんが、民法が定める上記の範囲にこだわらず、相続税や贈与税の対象となる親族間の取引を範囲としているようです。
気心の知れた身近な親族と売買するメリットとは？
旧知の親族との売買ならば、安心感があり、売却条件に融通が効きやすかったり、売買費用を安く抑えることもできるなどのメリットが挙げられるでしょう。
気心の知れた相手だからこそ、お互いが納得する売買条件を出し合うことも可能です。
信頼できる親族であれば、支払い期日や物件の引き渡し日、支払い方法などの売買条件を厳しく取り決めなくても、売買に不安はないでしょう。
また、すべての売買手続きを個人で済ませてしまえるのならば、売買にかかるさまざまな費用を安く抑えられる可能性もあります。
親族間売買のデメリットとは？
仲介業者を介さずに不動産を売買する個人間売買では、デメリットもあります。
売買を進める前にどのようなデメリットがあるかを知っておくことをおすすめします。
もっとも起きてほしくないデメリットは、個人間で売買するからこそ起きる手続きの不備やトラブルへの対応です。
土地・建物を売買することを専門にしている方が身近にいて、アドバイスをもらえるのならばトラブルを回避することもできますが、一般の方同士では回避は容易ではないでしょう。
価格を妥協するラインを決めきれない、売買条件を譲歩できないなど、条件をまとめきれなかったり、どちらか一方の無理な提案から、それ以降の関係に亀裂を生じてしまうことがあるかもしれません。
さらには、親族間売買ということで、税務署から税金対策のためのみなし贈与ではないかと疑われてしまう可能性も否定できません。
親族間売買と一般的な不動産売買との3つの違い
見知らぬ他人ではなく、見知った家族や親族と土地や建物を売買した場合、一般的な不動産売買とはどのような違いがあるのか、3つの大きな違いを解説します。
税務署からみなし贈与の疑いがかけられやすい
一般的な売買とのもっとも大きな違いは、売主と買主がお互いに見知った間柄であり、親族関係にあることで、税務署からみなし贈与の疑いがかけられやすい点です。
みなし贈与とは、本来は贈与の目的ではなかったにせよ、実質的に贈与を受けたのと同じ経済的利益がある行為を言います。
よくあるケースでは、親族という理由で第三者に売却するよりも価格を下げて売買し、税務署からみなし贈与と指摘されることです。
一般的な相場の範囲内で少々価格を下げただけでは、税務署もみなし贈与と判断しませんが、市場相場から著しく低い価格の場合には疑いを避けられません。
国が定める売却・購入時の控除や特例が適用できない
土地や建物など、高額な金額のやりとりとなるため、国は税金の負担を軽減できるよう、さまざまなケースに合わせた特別控除や特例などの制度を設けています。
しかし、それらの軽減制度のほとんどは、親子や夫婦、生計をともにする親族や内縁関係にある者など、親族と捉えられる範囲の者同士での売買ではないことが要件です。
売主では、マイホームを売却した際の3,000万円の特例やマイホームの買い替えの特例、買い替えの譲渡損失の損益通算の繰越控除の特例などが利用できません。
買主では、住宅ローンの特別控除や直系尊属から住宅取得金の支援を受けた際の非課税制度などが、適用対象外とされています。
金融機関の住宅ローン審査の厳しさが段違いになる
親族間売買が特別な売買方法というわけではありませんが、一般的な売買に比べて異なる点が多々あることは理解しておかなければなりません。
大きな違いの3つ目は、金融機関から住宅取得資金を借り入れる住宅ローンの審査が、通常よりも厳しくなる点です。
金融機関は、融資した住宅ローンの不正利用を防ぐため、古い家屋の売買や著しく低い価格の売買、売主と買主の関係性などに注意しています。売買の条件や書類に不備があれば融資をうけることはできません。
不動産を親族間売買する際の適正価格をどう決める？
もっとも恐れるべきは、正当に売買したにも関わらず、税務署から贈与だと判断されてしまい、贈与税を課されてしまうことです。
みなし贈与と税務署から判断されないためには、第三者が認める適正価格で売買することが重要となりますが、どうやって決定したら良いでしょうか？
路線価から土地・建物の適正価格を決定する
自力で適正価格を決めるのであれば、国税庁が公表する路線価を調べ、その価格を参考に適正価格を決める方法があります。
路線価は道路に面した1㎡あたりの土地の価格のことで、相続税や固定資産税の算出に利用される公的な基準の1つです。
インターネットで国税庁が公表する路線価検索のサイトから、日本全国の路線価を調べることができるので、費用をかけずに自力で適正価格を決められます。
不動産鑑定士に依頼して適正価格を決定する
自力で調べるには少々手間がかかるので困るという方は、土地や建物の価値を正確に測れる不動産鑑定士に依頼すると良いでしょう。
国家資格を有した鑑定士が土地や建物の価値を鑑定するので、税務署などの機関に証明する必要がある際に有効な方法です。
難点は、国家資格を有する職業であるため、鑑定依頼には数十万円ほどの費用がかかるので、費用を安く抑えたい場合には依頼しにくいでしょう。
また、鑑定依頼を出してからさまざまな基準と照らし合わせて鑑定をおこなうため、結果が出るまでに10〜14日ほどかかります。
無料査定なら不動産会社への依頼がおすすめ
自力で適正価格を調べるよりも手間がかからず、不動産鑑定士に依頼するよりも費用を安く抑えられる方法が、不動産会社の無料査定です。
不動産会社は土地・建物の無料査定をおこなっており、さほど時間がかからずに結果が出る簡易査定と、物件を訪問して細かく査定する訪問査定が選べます。
適正価格により近付けるならば、物件を訪問して細かく査定できる訪問査定を選べば、税務署からみなし贈与と疑われるリスクを下げられるでしょう。
査定は無料でおこなわれるので費用の心配はなく、第三者から見ても適正価格と判断されることから、安心して売買することができます。
まとめ
他人に物件を売却するよりも、親族相手のほうが売買に対する安心感は増しますが、手続き上の不備やトラブルを考えると、個人間だけで売買を成立させるのは不安でしょう。
安心して売買を成立させるためには、個人間ではなく、間に不動産会社をいれて、手続きや実務を任せるのがおすすめです。
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