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リースバック後の買戻しとは?仕組みや注意点を解説

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カテゴリ:売買

リースバック後の買戻しとは?仕組みや注意点を解説

自宅を売却したあとに賃貸借家契約を結ぶことで、自宅にそのまま住み続けられる方法を「リースバック」といいます。
実はリースバックでは、一定の条件を満たすことで買戻しが可能です。
リースバックの仕組みは知っていても、リースバック後の買戻しについては知らないという方も多いのではないでしょうか?
そこで今回は、リースバックをしようとしたあとに買戻す方法や注意点、価格基準などを解説します。
住宅ローンの返済にお困りでリースバックを利用するか検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

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リースバック後の買戻しの仕組みについて

リースバック後の買戻しの仕組みについて

「そもそもリースバックってなに?」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
はじめに、リースバックの概要について解説します。

リースバックとは?

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。
具体的には、リースバックサービスを提供している会社に自宅を売却して、その会社と賃貸借契約を結びます。
その後は家賃を払うことで、売却後も同じ家に住み続けられるという仕組みです。
リースバックをすれば、生活環境を変えずにまとまった資金が手に入るというメリットがあります。

リースバック後の買戻しとは?

リースバック後の買戻しとは、その名のとおり一旦売却した自宅を買戻すことです。
リースバックにより売却した自宅は、特約や再売買の予約契約をつけることで買戻しができます。
再売買の予約契約とは、一旦売却した不動産をもう一度購入するための予約をすることです。
リースバックの利用者が決められた期間家に買戻しの意思を示すことで、買戻しが成立します。
なお、契約書で定めた条件に違反したり、家賃を滞納したりすると買戻しができなくなる可能性もあります。
買戻しについての具体的な条件は、リースバックを提供する会社によって異なるため、契約前に確認しておくようにしましょう。

リースバック後の買戻し価格の基準について

リースバック後の買戻し価格の基準について

まとまった資金を手にしつつ自宅は手放したくない方にとって、リースバックは魅力的なサービスです。
しかし、リースバックにおける買戻しでは、通常よりも購入価格が高くなる傾向にあるため注意が必要です。
リースバックを選択して後悔しないよう、事前に買戻し価格についてもしっかり把握しておきましょう。

買戻し価格の基準は?

リースバックの買戻し価格は、不動産を売却したときの価格よりも高くなる傾向にあります。
なぜなら、売却価格に以下のような費用が上乗せされたうえでの取引となるためです。

●売買時にかかった費用
●買戻しの際にかかる費用
●リースバックを運営する会社の利益


どの程度の金額が上乗せされるのかは会社によって異なりますが、基本的には売却価格の10%~30%増しになることが多いです。

買戻すときに住宅ローンは利用できる?

リースバックで売却した家を買戻す場合、気になるのはどのようにして資金を調達するかではないでしょうか?
住宅は高額なので、現金は用意できないという方も多いでしょう。
基本的に、リースバックで売却した家を買戻す場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、任意売却と一緒にリースバックを利用していた場合には、住宅ローンを組めない可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンが残ったまま金融機関から許可を得て自宅を売却し、住宅ローンを完済することです。
任意売却の申し出が可能となるのは、住宅ローンを数か月滞納してからとなります。
住宅ローンを滞納すると、滞納履歴は信用情報機関へ「事故情報」として登録され、一定期間の間住宅ローンが組めなくなります。
このような理由から、任意売却と一緒にリースバックをおこなった場合には、住宅ローンが組めない可能性が高いのです。
また、リースバックによる買戻しのための融資を認めていない金融機関も少なくありません。
リースバックにおける買戻しの資金調達方法については、事前に金融機関やリースバックの運営会社に相談することをおすすめします。

買戻し時に必要な資金調達の方法

前述したように、自宅を買戻す際に住宅ローンが組めるとは限りません。
いざ買戻す際に住宅ローンが組めないとなると困ってしまいますよね。
こうしたリスクを回避するためには、生活資金をやりくりして貯金していくことが大切です。
契約時にあらかじめ設定した期間にあわせて買戻しができるよう、堅実に貯蓄を増やしていきましょう。
なお、リースバックによる買戻し期間は、リースバック運営会社との話し合いで決定します。
貯金額が十分でない場合は、買戻し期間を延長してもらうなどの措置をとってもらいましょう。
そのほか、親族の援助金で買戻すという方法もあります。
どの資金調達方法を選択するとしても、その旨をあらかじめリースバックの運営会社に伝えておくことが大切です。

リースバック後に買戻しをするときの注意点

リースバック後に買戻しをするときの注意点

最後に、リースバック後に買戻しをする場合の注意点をご紹介します。

●家賃は決められた期日までに支払う
●普通借家契約によるリースバックを選択する
●買戻しの条件は契約書に必ず明記する


それぞれの内容について順番に確認していきましょう。

家賃は決められた期日までに支払う

契約違反をしてしまうと、リースバックした物件を買戻すことが難しくなってしまいます。
そのため、契約書に記載されている内容はしっかり守ることが大切です。
なかでも家賃の滞納には気をつけなければなりません。
賃貸借契約を結ぶ際は、リースバック運営会社に、決められた期日に決められた賃料を支払うことを約束します。
滞納をすると契約に違反したことになるため、買戻しの権利を失う可能性が高いです。
将来買戻しをおこなうためにも、家賃は必ず決められた期日までに準備するようにしましょう。

普通借家契約によるリースバックを選択する

将来的に買戻しを予定している場合、必ず「普通借家契約」を選択しましょう。
賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約の2種類があります。
定期借家契約は事前に契約期間が定められており、決められた期日までに退去しなければなりません。
一方、普通借家契約であれば、借主が更新を望む限り住み続けられます。
リースバック後に買戻す予定があるのであれば、普通借家契約が締結できる運営会社を選びましょう。

買戻しの条件は契約書に必ず明記する

リースバックで買戻しする際には、必ず売買契約の段階で条件(買戻し可能期限や買戻し価格など)を決めておきましょう。
とくに注意したいのが「買戻し可能期限」についてです。
買戻し期限を設定してしまうと、十分な貯蓄ができなかった場合に買戻せない可能性があります。
こうしたことを防ぐためにも、買戻し可能期限を「いつでも可能」にしておきましょう。
そうすれば、買戻すための資金が溜まった段階で早めに買戻すことができます。
また買戻し価格についても、売買契約の段階で詳細な金額を決めておくことが大切です。
もし、なるべく安く買戻したいと考えるのであれば、そもそもの売却価格を安く設定しても良いかもしれません。
前述したように、リースバックの買戻し価格は、売却価格の10〜30%増しになることが一般的です。
売却価格が低ければ低いほど買戻し価格も抑えられるため、買戻し時を考えて、あえて売却価格を低めに取引するという選択肢もあります。

まとめ

リースバック後の買戻しについては、契約時の条件を事前にしっかり決めておくことが大切です。
まとまった資金を手にしつつ自宅は手放したくない方にとって、リースバックは魅力的なサービスですが、注意しなければならないこともたくさんあります。
住宅ローンの返済が困難になりリースバックを利用するかお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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