住まい探しのコンパス | 住宅ローン等の賢い活用に興味・ニーズがある

vol.1 はじめての住宅ローン

資金計画はキチンと余裕を持って

ご結婚をされ、お子さまの誕生・進学・就職、そして定年退職と、年齢とともに大きく変化していくライフサイクルをキチンと考えた上でローン計画を立てることが大切です。
住宅ローンの借入総金額を算出して、無理のないローン年数や毎月の返済額を検討することが一番大切なポイントです。

「自己資金」とは?

マイホームを購入する際には、キチンとした計画が大切です。購入予算は住宅本体の購入価格と諸費用に分かれます。よく耳にする『自己資金』とは親からの贈与や現在の貯蓄額の合計で、諸費用を支払ったり、ローンの頭金のために必要な資金となります。

[画像]「自己資金」とは?

ローンは本体価格が原則です。諸費用には住宅諸費用ローンがあります。

諸費用は、手数料や税金など本体価格の約5~10%近い金額が目安となります。諸費用には仲介手数料・登記手数料の他、ローン利用時の手数料や各種保険などに対する手数料が含まれます。

<主な諸費用>出典:一般財団法人住宅金融普及協会
仲介手数料 取引形態が仲介(媒介)の場合、不動産業者に対し発生。
一般的には「売買代金×3%+6万円」と説明されている場合が多い。
登記手数料
  1. 住宅の表示登記に際して、土地家屋調査士に依頼する場合発生
  2. 保存、移転登記に際して、司法書士に依頼する場合発生
  3. 抵当権設定登記に際して、司法書士に依頼する場合発生
融資手数料 住宅ローンを利用するときに金融機関に対して発生
住宅ローン保証料
保証事務手数料
保証会社に対して発生
火災保険料 損害保険会社に対して発生
団体信用生命保険料 生命保険会社に対して発生
上記諸費用については、一般的なものを掲載しています。住宅ローン商品及び物件により異なります。

税金は、印紙税・消費税・登記登録料・不動産取得税などに発生します。

<主な税金>出典:一般財団法人住宅金融普及協会
印紙税
  1. 建物を建築する場合には、工事請負契約書、購入する場合には売買契約書作成の際に課税
  2. 住宅ローン契約時には、住宅ローン契約書の融資金額に応じて課税
消費税
  1. 仲介手数料に対して課税 仲介手数料(消費税抜き)×5%
  2. 工事請負契約代金および購入価格のうち建物に対する金額に課税 建物に対する金額(消費税抜き)×5%
登録免許税
  1. 住宅ローンの抵当権設定登記申請に対して課税
  2. 土地・建物のその権利を明らかにするための所有権の保存登記、移転登記の登記申請により課税
※1
【保存登記】 固定資産税評価額×0.4%(住宅用家屋の軽減税率 0.15%)
※1
【移転登記、売買】 固定資産税評価額×2%(住宅用家屋の移転登記の軽減税率0.3%)
※2
(土地の移転登記の軽減税率1%)
※1
【抵当権設定】 融資金額×0.4%(住宅※1用家屋の軽減税率0.1%)
不動産取得税
  • 土地・建物の取得(増改築を含む)をした場合に課税(別途軽減措置有り)土地…土地の固定資産税評価額×1/2※3×3%※4
  • 建物…建物の固定資産税評価額×3%
※1
一定の要件を満たす住宅用建物については、平成25年3月31日まで軽減税率を適用することができます。
※2
土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置については、平成23年4月1日から平成24年3月31日まで1.3%、平成25年3月31日まで1.5%とされています。

住宅ローンは、固定金利型・変動金利型・固定金利期間選択型の3つがあります。

住宅ローンの種類とポイント出典:一般財団法人住宅金融普及協会

  メリット デメリット
固定金利型
  • 全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい。
  • 低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。
  • 高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう
変動金利型
  • 借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。
  • 一般的に金利低下局面では、返済額が減少する。
  • 借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。
  • 一般的に金利上昇した場合、返済額が増加する。
  • 金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある。
固定金利期間選択型
  • 借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。
  • 固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る。
  • もし固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。

最近はWebサイトなどのローンシミュレーターなどで、ローン返済額の試算がとても簡単になりましたが、住まい探しで大切な『今買える住まいの価格』までは試算してくれません。
この試算を間違えると、まったく見当違いな住まい探しになってしまいますが、逆に言えば『今買える住まいの価格』さえ知っていれば効率的に、しかも住宅ローンの不安なく住まい探しに専念することができます。

次回コンテンツではローンについてのより具体的なポイントや、
契約時のチェックポイントをステップごとにお届けします。

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