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一戸建ての物件を売る場合と貸す場合の違いやメリットについて

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カテゴリ:一戸建て

一戸建ての物件を売る場合と貸す場合の違いやメリットについて

一戸建ての住宅を手放すことを考えたとき、手放す方法は売却と賃貸の2つがありますよね。
それぞれ必要な手続きや、契約が成立してからすることなど何もかもが異なりますが、どちらのほうがより良い方法と言えるのでしょうか?
もちろん、どちらの方法が適しているのかは物件によっても異なりますので、これからご紹介するポイントを踏まえて自分にあった方を確認していきましょう。

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一戸建ては売るのと貸すのとどっちがおすすめ?

一戸建ては売るのと貸すのとどっちがおすすめ?

まず、大まかに売るのと貸すのはどちらがお勧めなのか教えてほしい、という方にざっくりとご紹介していきます。
どちらもおすすめなポイントがあるため、一概にどちらが良いとお伝えするのは難しいですが、まずまとまった現金を手にできるという意味では、売却がおすすめです。
基本的に売りに出した場合には、その契約を済ませてしまえば他に売主側がするべきことはなくなります。
手っ取り早く手放して管理を他の方に任せるという意味でも、手間と負担が少なくより楽なのは売却の方であると言えるでしょう。
それに引き換え、すぐに手放すのは気がひけるという場合や、所有はし続けたいという場合には賃貸がおすすめです。
その物件に賃貸需要があるかどうかにもよりますが、需要がある場合には家賃収入を得られるため、継続的な利益を得られるという意味ではお勧めであると言えるでしょう。
このことから、どちらが確実におすすめかということについては、所有者が何に重きをおいて手放すことを考えているかということに他ならないのです。
それを踏まえて、ここからはそれぞれのケースにおいて考えられるメリットとデメリットをご紹介していきます。
それぞれについて見ていくことで、より自分にあったほうを選択することができますので一緒に確認していきましょう。

一戸建てを売る場合と貸す場合それぞれのメリットとデメリット

一戸建てを売る場合と貸す場合それぞれのメリットとデメリット

どちらがおすすめなのかということに関して考えると、やはり目的や物件の特性によっても向き不向きがあることから判断が難しいですよね。
そこで、ここからは売る場合と貸す場合、それぞれの方法に付随して考えられるメリットとデメリットをご紹介していきますので、どちらも比較したうえで決める際の参考にしてみてください。

売る場合のメリット

まず、売却を選択した場合の一番のメリットとも言えるのが、利益が一気に手に入るという点です。
売りに出す際には自分の設定した売却価格で活動をして、それに対しての購入希望者が現れるのを待つということになりますが、基本的には購入価格は一括で支払われます。
そのため、まとまった金額が入ってほしいという場合には、手間も少なくメリットが大きいと言えるでしょう。
賃貸と比べるとその後の資金計画について考える必要もないため、楽といえば楽な方法であると言えるでしょう。
また、その後のやりくりという点から考えると、管理をしなくて済むというのも大きなメリットになります。
大元の所有者が購入者となることから、売主とその物件の関係はなくなり、管理する必要もなくなりますので、面倒な雑務から逃れられるというのは一番のポイントと言えるのではないでしょうか。

売る場合のデメリット

続いて、売りに出す場合のデメリットをみていきますが、まず1つめは手放すことによってその後得られるかもしれない資金を逃す可能性があるということです。
これは完全にすべての物件に同じというわけではないため、しっかりと自分が所有している住宅と見極めたうえで判断する必要がありますが、賃貸で運用したほうが利益を最大化できる場合もあります。
その場合には、一気に利益が手にできると言っても、その後の得られるものに比べると少し勿体ないという捉え方ができてしまいます。
また、売ってしまうと相続税が高くなってしまうということも考えられます。
不動産の場合、売って手放すよりもずっと所有していたほうがその後支払うことになる相続税評価額が安くなるとされていますので節税について考えるとマイナスであると言えます。

貸す場合のメリット

続いて、賃貸に出す場合のメリットを見ていきましょう。
基本的には売る場合のメリットとデメリットをひっくり返した内容になりますが、まずは利益を家賃収入として得ることができるという点ではないでしょうか。
物件にもよりますが、売却が一度に手にできる利益よりも、継続的に家賃として収入を得るほうが結果的に手元に残る金額が多いという可能性があります。
入居者が継続的に現れる場合には、安定した収入を毎月手にすることができるので非常に効率的です。
また、これもたらればにはなりますが、賃貸として物件を貸していた借主が物件を購入したいと申し出てくるというパターンもあります。
この場合、ある程度家賃収入を得たうえで、結果的に売買契約も結ぶことができるため、より多くの利益を手にすることができます。

貸す場合のデメリット

最後に賃貸に出す場合のデメリットですが、やはり所有者は自分のまま変わらないため、管理責任が生じてしまい、何か欠陥があった場合には修繕義務を課せられることになります。
もちろん家賃収入などからその費用に当てることはできますが、それでも支出が生まれてしまうことは避けられません。
また、必ずしも入居者希望者がすぐに現れるわけではないということも考えておく必要があります。
もし入居希望者が現れないまま時間が経ってしまったら、それは通常の空き物件となんら変わりありませんので、変わらず運用を続けていく必要があります。
そのことから、ある程度の資産がないと賃貸の運営は難しいということを覚えておきましょう。

一戸建てを売る場合と貸す場合それぞれの収支

一戸建てを売る場合と貸す場合それぞれの収支

それでは、ここからは売りに出す場合と賃貸に出す場合、いずれのパターンも想像がしやすいように収支パターンをシミュレーションしていきます。
実際に得られる利益として、どちらのほうがより得をするのでしょうか?
まず、売りに出した際に得られる収入と必要な支出について見ていきましょう。
売却価格を4000万円として設定するとして、単純計算で収入はそのまま4000万円になりますよね。
そこで、出費としてカウントが必要な費用に仲介手数料が取引額の3%+6万円で126万円、登記の際の印紙税が1万円、抵当権を抹消する登録免許税が土地と住宅合わせて2000円になります。
また、司法書士に依頼をして抵当権を抹消する場合には1万5000円ほどの依頼料がかかりますので、合計で128万7000円となります。
収入からこの支出を引いて残る金額は3871万3000円になります。
ここに所得税などが課せられることになりますが、マイホームの売却の場合には3000万円の特別控除が受けられますので、実際に利益として手にしたまま取引を終えることができます。
続いて、賃貸の場合ですが月12万円の収入だとしても年間の収入額は144万円です。
それに対し、都市計画税が合計で20万円ほど、建物の損害保険料が2万円、管理を委託する場合には委託料を家賃収入の5%となる7万2000円がかかってきます。
そのほか、修繕が必要な場合には修繕費、入居者を募集する際の仲介手数料などもかかってくるため、合計で30万円弱は出費として引かれることになります。
そのことから、手元に残る金額は115万円になります。

まとめ

今回ご紹介した例はすべてあくまでも目安であり、一つの例ですのでもちろん物件によって異なります。
そのため、売りに出す物件に見込まれる収入と支出を計算してよりふさわしいほうを選ぶことで後悔しない対応ができるでしょう。

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