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不動産売却における仲介手数料の基準や計算方法について解説

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カテゴリ:売買

不動産売却における仲介手数料の基準や計算方法について解説

不動産売却する際には、その売却の仲介を請け負ってくれた不動産会社に仲介手数料という費用を支払うことになります。
売却の場合に限らず、仲介を利用して不動産の取引をおこなう場合にはこの費用を支払うことになりますが、無料となることもあるため、一体何に対して支払っているのかわかりにくいですよね。
今回は、この仲介手数料について、計算方法やリスクと合わせてご紹介していきます。

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不動産売却時にかかる仲介手数料とは

不動産売却時にかかる仲介手数料とは

まず、この仲介手数料、または媒介手数料とも呼ばれる手数料とは何のために支払う費用なのでしょうか?
この金額は、仲介を利用して物件を売りに出し、買主が決まって契約を締結した際に担当の不動産仲介会社に支払うのが基本的な流れになります。
この流れからもなんとなく予想できるかもしれませんが、この費用は不動産会社に対する、仲介が成功した報酬として支払われるものだという認識で間違いありません。
基本的に、仲介会社を経由して物件を売りに出す際には成功報酬として必ず必要となる出費になりますので、売却を考えた際には支出の一部としてこの手数料を計算に入れておく必要があります。
それではそもそも、媒介とも言われる不動産の仲介とはどのようなものを指すのでしょうか?
一言に仲介と言っても、3つの種類に分けられますので、そちらについても合わせてご紹介していきます。
まず、1つ目が専属専任媒介契約というものです。
この媒介契約を結ぶことで、売主は売りたい物件を市場に出し、物件を探している購入希望者の目に止めることで売買へとつなげることができます。
この専属専任契約では、仲介を請け負う不動産会社を1社に絞って売却活動をおこなうことを指します。
この契約の場合、請け負った仲介会社にはレインズという不動産情報を載せる媒体への掲載をおこなわなければいけません。
売主との契約から5日以内におこなうことが義務付けられているほか、7日に1回の経過報告をすることも必須条件となります。
お互いに密接に情報交換をおこない、定期的に売却の状況を確認することで売りやすくなるというメリットがあります。
2つ目が、この専任媒介契約というもので、1つ目と同じく1社のみとの契約です。
状況報告は2週間に1回で良いとされているほか、売主が個人的に買主を探すこともできますので、専属専任に比べると融通が利きやすいでしょう。
3つ目の契約方法が一般媒介契約と呼ばれるもので、この方法を選択した場合、不動産会社を1つに絞る必要はなく、何社か重複して契約することができます。
このタイプには、他に契約している会社がどこなのかを契約相手に教える明示型と、その情報を非公表にする非明示型の2 つがありますが、これは売主側の都合によって選ぶことができます。
一般媒介契約でいくつかの不動産会社を利用する場合には、仲介手数料もその会社の数だけかかってしまうでしょう。
すぐに物件を売りたいからと言って、すぐに複数の不動産会社に相談することはおすすめできません。
まずは、どれくらいの期間で売りたいのかや、売却によって得られる利益の見込みと予算を考えたうえで、1つの仲介会社に相談をおこなってじっくりと進めるのが良いでしょう。
また、以上のことからわかるように、物件を売りに出すからといってこの手数料が必ずしも必要になるというわけではなく、個人で売買契約を結ぶ場合や、代理人を立てて売買をおこなう際には必要ありません。
しかし、個人で売買契約を結ぶケースは稀で、不動産売却は普段から不動産の取引を頻繁にしている方でなければ、基本的に媒介契約を結んだうえで売却活動をおこなうことがほとんどです。

不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法

不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法

ここまでは、仲介手数料や不動産を仲介で売りに出す場合のパターンについてご紹介してきましたが、実際に売りに出す際はどれくらいの額が手数料として引かれるのかを知らなくてはいけませんよね。
手数料は、契約する会社の数や、その会社によっても異なりますが、基本的な計算方法からわかる相場を確認しておくことで、思っていたよりも高かったというような事態を避けることができます。
さて、まずは相場についてですが、この媒介手数料は、売りに出す物件の売却代金によって異なります。
賃貸物件の契約の際に支払うことになる手数料は、基本的に家賃1か月分であることがほとんどですが、住宅の売却の場合はどうなるのでしょうか?
大まかな相場が具体的に計算できない分、この手数料は宅地取引業法と呼ばれる法律によって、上限額が定められています。
上限額の計算式も物件の売却価格によって異なるため、一概には言えず、またすべてにおいて同じパターンで計算することができないのが難解ですが、ここからは実際に金額の例と一緒にご説明していきます。
この手数料の計算方法は3段階に分けられていて、1段階目が売却価格の税抜代金が200万円以下の場合、2段階目が200万円から400万円以下の場合、最後に3段階目が400万円以上の場合となります。
売却価格が200万円だった場合、掛けられる率が3%となり、計算式は「税抜きの売却価格200万円×3%+6万円+消費税」なので、12万円+消費税率が10%の場合、13万2,000円となります。
段階が上がるにつれて、2段階目の場合は4%、3段階目だと5%と掛けられる割合が上がってきますので、売却価格とともに手数料の額も上がってくるという仕組みになります。
この計算式によって算出された額が手数料の上限額となり、不動産会社が売主に対してこの上限以上の額を請求することは違法となりますので、あらかじめ上限額を把握しておくと良いでしょう。
また、売却代金が400万円を大幅に超える場合には、その額事態を200万円以下、200万円から400万円、400万円以上と3分割に分けて計算し、最後にすべてを足して算出します。
複雑なように感じられるかもしれませんが、全額に5%をかけるよりも安くなることがポイントとして挙げられます。

仲介手数料で安さを基準に選ぶ際のリスク

仲介手数料で安さを基準に選ぶ際のリスク

ここまで、支払うことが売却における必須条件としてご紹介してきました媒介手数料ですが、実際には無料となる場合や、少し安くしてもらえるといったケースがあります。
売主にとってはなるべく出費を減らして売買をおこないたいというのが本音だと思いますので、無料になってくれたらありがたいですよね。
しかし、無料に釣られて深く考えずに仲介会社を決めてしまうと、後になってトラブルに見舞われる可能性もありますので十分に注意が必要です。
契約をする前に、仲介手数料が不要であることや、安いことを売りにしている会社の場合、実際に売却活動を進めていくなかで親身になってもらえない可能性があります。
とくに住宅などを売りに出す際には、仲介会社と二人三脚のような形で、協力し合って進めていくことが理想的ですが、その相手を信頼できないまま進めていくのには必ずリスクが伴います。
スムーズかつ気持ちよく取引を成立させるためにも、仲介会社を選ぶ基準に手数料の安さを入れるのはおすすめできませんので、その他の要素を見たうえで判断していくようにしましょう。

まとめ

不動産売却において必要となる仲介手数料は、ほとんどのケースで支払いが必要となりますので、今回ご紹介した基礎情報をもとに、より良い売却計画を立てられるよう事前の調査は十分におこなうようにしましょう。
仲介手数料でわからないことがあれば、ぜひ弊社までご相談ください。

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